Можно ли продать квартиру с прописанным человеком? 2019 год

При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей. Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки. Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, позволит принять взвешенное решение.

Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.
Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
  • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
  • утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

Это интересно:  Социальный контракт для малоимущих семей: как получить, на что потратить 2019 год

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

  • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
  • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже. Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права. Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  1. зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
  2. указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).

Если этого не сделать, покупатель рискует:

  • быть обманутым со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

  1. Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
  2. Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.
Это интересно:  Срок исковой давности по разделу имущества бывших супругов 2019 год

Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2019 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми

После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

  • составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
  • оформление основного договора;
  • оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
  • совершение действий по взаиморасчетам;
  • государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, читайте здесь.

Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, смотрите здесь.

Это интересно:  Выселение из квартиры прописанного человека не собственника 2019 год

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Статья написана по материалам сайтов: pravozhil.com, yakapitalist.ru, jurist-protect.ru, law03.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий