Покупка квартиры, полученной по наследству: возможные риски 2019 год

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

Это интересно:  Основные виды социального патронажа: медицинский, психологический, экономический 2019 год

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

  • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
  • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
  • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ 29.04.2010, согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.

Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

Конечно, теория – это только теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Юридическая подкованность поможет Вам защититься от незаконных притязаний и противозаконных намерений мошенников. Если Вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой профессиональных юристов нашего портала!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Это интересно:  Выходное пособие при увольнении по инвалидности 1, 2, 3 группы: как рассчитать? 2019 год

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится Откроется в новой вкладке.»>недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и Откроется в новой вкладке.»>порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей. Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания. То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке. Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры. Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания. Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить Откроется в новой вкладке.»>дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Это интересно:  Дородовый патронаж беременной: схема, кратность проведения, цель 2019 год

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Покупка квартиры, полученной гражданином по наследству, всегда влечет за собой определенные риски. Связано это с тем, что процедура наследования является спорной при наличии нескольких приемников. Как итог, даже спустя годы, можно лишиться жилья, которое досталось после смерти гражданина. Если недвижимость была продана, то тогда проблемы будут уже у нового владельца. Именно ему и следует тщательно проверить все документы, собственности и продавца, чтобы убедиться в чистоте сделки.

Процедура наследования происходит либо в законном порядке, либо по завещанию. Оба варианта одинаково часто используются и имеют как свои преимущества, так и недостатки. Законный порядок применяется в том случае, если усопший при жизни не распорядился своим имуществом. Тогда на собственность смогут претендовать родственники либо иждивенцы, которым положена обязательная доля от наследства.

Если получать имущество по завещанию, то тогда удается избежать многих проблем, связанных с разделом ценностей. Потому как сам владелец до момента смерти решил, кому и что достанется. Причем наследниками могут оказаться как члены семьи, так и люди, с которыми нет кровной связи. Главное, чтобы в этом случае не ущемлялись чьи-либо права, ведь есть такие личности, которых нельзя лишить наследства даже при всем желании.

Проблема получения имущества по завещанию заключается в том, что данный документ могут оспорить, либо вообще признать недействительным. Как итог, можно лишиться унаследованной квартиры, и тут уже не важно, находится она у преемника либо была продана. Именно поэтому покупатели должны с осторожностью относиться к таким сделкам, при которых продается недвижимость, доставшаяся по наследству. Потребуется перепроверить различные моменты, которые в обычных ситуациях купли-продажи не будут интересовать.

Пожалуй, покупка квартиры, доставшейся по наследству, нередко влечет за собой следующую проблему. Вместе с недвижимостью к человеку переходят и претензии от третьих лиц, которые тоже заинтересованы в данном имуществе. Если имеется завещание, которое правильно составлено и не ущемляет чьи-либо интересы, то тогда значительно проще избежать конфликтов с другими людьми. Но совсем другое дело, если получение имущества произошло в законодательном порядке. Когда потенциальных наследников много, то каждый хочет получить свою долю от имущества. И минус в том, что некоторые родственники усопшего могут объявиться, спустя годы, и уже конфликтовать с новым владельцем недвижимости.

Бывает такое, что наследодатель состоял в официальном браке, но при этом уже не жил вместе с супругом. Люди хоть фактически и не общались, однако не подавали на развод. Следовательно, если гражданин умрет, то тогда супруг получит право претендовать на квартиру. У него будет 3 года на то, чтобы выразить имущественную претензию к сделке, и суд, скорее всего, расторгнет акт купли-продажи.

Случается, что дети наследодателя умерли раньше родителя. При этом другие наследники первой очереди отсутствуют, и из-за этого наследство получили люди из второго ряда. Однако через время о правах заявили внуки, и поэтому придется заново решать вопрос с имуществом.

Если приходится иметь дело с недвижимостью, полученной в наследство по завещанию, то данный документ обязательно нужно показать юристу. Потому как необходимо будет удостовериться в том, что он настоящий, оформлен правильно и является действительным. В ином случае он не сможет служить основанием для того, чтобы продавец законно получил имущество и впоследствии продал.

Важно! Основной минус заключается в том, что нотариус недостаточно хорошо ищет потенциальных наследников. Нередко юрист принимает заявление только от тех, кто сам изволил претендовать на собственность, а другим людям он не сообщает о смерти наследодателя.

Как итог, спустя время могут объявиться другие родственники, которые пребывали за границей, лечились в другом городе, проходили службу в армии или отбывали тюремный срок. Они могут через суд попробовать добиться того, чтобы квартиру отдали им либо выделили долю. Естественно, когда продажа уже состоялась, достаточно непросто решить проблему так, чтобы все стороны остались довольны.

Безусловно, риски при покупке квартиры, полученной продавцом по наследству, достаточно разнообразны. Возникновение других претендентов на имущество далеко не единственный повод для волнения. Например, бывает, что уже после акта купли-продажи завещание оспаривается. Наследника признают недостойным, и, как итог, его лишают права на жилплощадь. Подобное бывает, допустим, если наследодатель умер по вине преемника. Тогда уже завещание нельзя будет использовать, и придется вступать в наследство в законном порядке.

Если при приобретении недвижимости покупатель попадает в подобную ситуацию, то тогда уже приходится судиться с продавцом. Но и тут возникают сложности, потому как недобросовестный человек может попросту исчезнуть, понимая, что его ждет. Либо он потратит все деньги, а взыскать крупную сумму с бедного гражданина попросту невозможно, поэтому даже приставы не могут помочь в такой ситуации.

Если говорить про подводные камни, то проблема может появиться даже из-за самого продавца. Например, он по какой-то причине потребует расторгнуть договор купли-продажи. Он даже обратится в судебный орган, чтобы добиться желаемого. Тут уже подстерегает другая проблема – нередко, если имущество менее 3 лет в собственности, за его продажу приходится платить налог. Поэтому продавец умышленно указывает в договоре сумму значительно меньше той, что передается на самом деле. Если покупатель соглашается на подобное, то тогда при необходимости разобраться в судебном порядке, можно разве что получить те деньги, которые прописаны в акте купли-продажи. А их не хватает для того, чтобы полностью погасить расход на квартиру.

В наследственных делах нередко возникает и такая ситуация, когда в завещании квартира передается одному лицу, но при этом другой человек получает право пожизненного проживания в ней. Безусловно, это не является проблемой при продаже недвижимости. Однако, купив подобное жилье, вы получите вместе с ним жильца, о котором во время сделки умалчивают.

Уже должно быть понятно, что приобретение наследственного имущество влечет за собой немало трудностей. Но, если хочется купить такое жилище, потребуется быть крайне бдительным. Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно, в первую очередь, проверять все документы. Требовать официальные бумаги нужно до передачи денег и до подписания договора купли-продажи. Если продавец по каким-то причинам отказывается их предоставить, есть повод задуматься о его добросовестности.

Как проверить историю квартиры:

  1. Следует непременно запросить выписку из ЕГРП. Можно даже получить ее самостоятельно, назвав в государственном органе интересующий адрес. Этот документ позволит посмотреть, какие операции осуществлялись с недвижимостью за последнее время. Если имеются обременения, то подобное обязательно будет отображено в официальной бумаге.
  2. Выписка из домовой книги. Рекомендуется требовать расширенный вариант, чтобы можно было посмотреть, кто был прописан в прошлом, и кто зарегистрирован сейчас. Нужно особое внимание обратить на людей следующих категорий: несовершеннолетние, недееспособные, военнослужащие, а также личности, проходящие лечение в психиатрической больнице или находящиеся под тюремным заключением. Потому как, к примеру, если гражданина выпустят из тюрьмы, то он будет иметь законную возможность проживать в квартире, где он зарегистрирован.
  3. Полезно будет опросить соседей по поводу квартиры, прежних жильцов и продавца. Возможно, они знают информацию, которая сразу же изменит решение по поводу приобретения недвижимости. Возможно, бдительным соседям удалось заметить, что данная квартира за год уже не один раз продавалась, что напрямую говорит о том, что сделка нечистая.

Даже проверенных документов будет недостаточно для того, чтобы не переживать по поводу сделки. Конечно, безопаснее будет покупать жилплощадь, которая не менее трех лет в собственности у личности. Но даже в этом случае полезно будет провести дополнительные проверки, которые явно не станут лишними.

Важно ознакомиться со списком наследников, а также уточнить, в каких родственных отношениях состоял преемник с усопшим. Если недвижимость продает гражданская жена, то есть риск, что скоро объявятся какие-нибудь члены семьи: дети, родители, сестры и братья усопшего. Однако если имущество унаследовал единственный ребенок, и больше претендентов из первой очереди нет, то тогда риск утратить недвижимость минимален.

Обязательно нужно потребовать паспорт продавца, причем следует выписать из него данные. Рекомендуется обратиться в паспортный стол, чтобы убедиться, что такой документ, действительно, существует. Потому как гражданин может представить подделку, и потом даже невозможно будет его найти и призвать к ответу.

Также стоит попросить свидетельство о смерти наследодателя. Потому что бывает, человек не умирал, а уехал в длительную командировку или отправился на лечение. А недобросовестный родственник за это время попробует обмануть покупателей и продать недвижимость при живом владельце.

Если все-таки приходится покупать недвижимость, отданную в наследство, то тогда не следует спешить подписывать документы. Нужно тщательно прочитать договор купли-продажи и убедиться, что все люди, имеющие права на квартиру, согласны с проведением сделки. Также не стоит соглашаться вписывать ненастоящую сумму, иначе в экстренной ситуации деньги через суд не удастся вернуть. Не лишним будет обратиться к юристу, чтобы тот проследил за чистотой сделки и подлинностью документов. Все перечисленные действия позволят обезопасить себя от мошенников и свести к минимуму вероятность лишиться приобретенного имущества.

Статья написана по материалам сайтов: www.s-u-d.ru, law-divorce.ru, kvartira-bez-agenta.ru, kvadmetry.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий